La vente d’un logement occupé : Comment s’y prendre ?

By 30 janvier 2015Acheter / vendre

 

Vous êtes propriétaire bailleur et vous souhaitez vendre votre bien encore occupé par un locataire ! Quelles sont les règles à respecter, quels sont les droits du propriétaire et du locataire ?

Nexim Immobilier fait la lumière sur le sujet et vous offre le mode d’emploi !

1 – En tant que propriétaire, pouvez-vous vendre votre bien occupé ?

La réponse est oui ! Quant au locataire, il peut rester dans la maison ou l’appartement s’il le désire. Son bail se poursuivra normalement et aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Ce dernier sera alors tenu de lui restituer le la caution / dépôt de garantie en temps utile.

En aucun cas le bailleur à l’obligation légale d’informer son locataire de la vente de son bien. En revanche, il est préférable de le faire par courrier ou par oral puisqu’il devra organiser la visite des lieux pour la vente. A ce propos, si le bail comprend une clause de droit de visite, le logement devra être accessible au maximum 2h/jour, en semaine, hors jours fériés.

En ce qui concerne le droit de préemption du locataire, il peut choisir de ne pas en faire usage, car il n’a pas l’obligation de quitter les lieux.

2 – Le droit de préemption, de quoi s’agit-il ?

Lors de la vente d’un bien immobilier encore occupé par un locataire, ce dernier peut utiliser son droit de préemption. C’est-à-dire qu’il a la priorité dans l’acquisition de l’habitat.

Le propriétaire doit, par courrier :

  • Lui adresser le prix de vente et le mode de paiement
  • Etablir une description précise de ce que comprend la vente (logement principal et annexes)

Le locataire dispose alors de 2 mois pour accepter, faire une contre-offre ou refuser la vente. En cas de non réponse de sa part, la proposition de vente sera considérée comme refusée. Il devra alors quitter le logement avant la fin du bail. Dans le cas ou le locataire accepte la vente, il devra informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai pourra se prolonger jusqu’à 4 mois s’il fait la demande d’un crédit immobilier.

3 – Le bien est vendu, quels sont les motifs pour donner congé au locataire ?

Une fois le bien immobilier vendu, il existe deux motifs permettant de donner congé au locataire. La loi Alur prévoit à ce sujet, que pour l’ensemble des baux signés à partir du 27 mars 2014, le nouveau propriétaire doit respecter un certain délai.

  • Congé pour vente : Il est possible de donner congé au locataire au terme du premier renouvellement du bail en cours.

 

  • Congé pour reprise du bien immobilier à titre personnel (résidence principale) ou le céder à un membre de la famille :

 

o   Le délai à respecter dans ce cas de figure est de 2 ans si le bail se termine dans une période de moins de 2 ans après l’achat

Ou

o   Au terme du bail si celui-ci se termine dans une période de 2 ans après l’achat

 

En résumé, il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier s’il est occupé par un locataire. Il est utile de rappeler que dans ce cas, le locataire peut utiliser son droit de préemption, ce qui le rendra prioritaire sur la vente.