Consommations énergétiques

Extrait d’un article de 8 pages paru dans le n° 1067 du Particulier de Colette SABARLY.
Le Particulier  N°1068 bis a -janvier 2012

La liste des certificats à présenter à un acheteur“ ou à un locataire ne cesse de s’allonger. Un diagnostic oublié ou mal réalisé peut avoir de lourdes conséquences financières, Nos Conseils pour vous acquitter au mieux de vos obligations.

Depuis l’instauration  de la loi Carrez en 1996, le nombre de diagnostics à présenter  à  un acheteur ou au  locataire d’un bien immobilier n’a cessé d’augmenter. Ce renforcement réglementaire a un but louable: améliorer  l’information et la sécurité des particuliers. Reste qu’il n’est pas toujours aisé pour un vendeur ou un bailleur de s’y retrouver dans toutes ces règles.
Quels diagnostics  doit-on présenter ?
A quel moment ?
Faut-il réaliser des travaux lorsque le diagnostic fait apparaître des anomalies  ?
A quels professionnels peut-on s’ adresser ?
Quelles seront les conséquences, si un diagnostic a été oublié ou s’il n’est pas fiable?

carreQuels diagnostics un vendeur doit-il produire ?
Dès lors qu’il met en vente un bien immobilier, le propriétaire doit constituer un DDT pouvant comporter jusqu’à  9 diagnostics:
1/ le certificat indiquant la superficie du logement, si celui-ci est en copropriété (loi Carrez)
2/ le diagnostic de performance énergétique (DPE)
3/le constat de risque d`exposition au plomb (Crep ),
4/ l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante.
5/ l’état parasitaire révélant la présence ou l’absence de termites
6/  l’état de l’ installation intérieure de gaz
7/ l’état de l’installation intérieure d’électricité
8/ l’état des risques naturels et technologiques
9/ le contrôle de l’installation d’assainissement, si elle n’est pas reliée au tout-`a-l’égout.
Certains diagnostics concernent tous les logements, d’autres ne sont obligatoires que dans des bâtiments ou des zones particuliers.
Leur durée de validité est variable .

carreUn vendeur peut-il réaliser lui-même certains diagnostics ?
En théorie, il n’est pas nécessaire de recourir à un professionnel pour mesurer la superficie de son logement. En pratique, comptabiliser les  m²habitables n’est pas si simple.
La loi Carrez de 1996 précise qu’il faut retenir la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
On ne tient pas compte non plus des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure  à 1,80 mètre.
La loi précise que les places de stationnement et de garage, les caves et les lots inférieurs à 8 m² ne sont pas pris en compte. En cas d’ erreur,  les sanctions encourues sont loin d’être insignifiantes.
Si la superficie indiquée dans l’ acte de vente excède de 5 % la surface du bien, l’ acquéreur peut demander une diminution du prix de vente en proportion du nombre de m² manquants.
À condition toutefois d’ agir dans l’année qui suit la vente, sinon,  il n’obtiendra  rien. Quant au propriétaire, il ne peut se défendre en arguant que l’ acquéreur était au courant: de la surface réelle du logement avant sa vente.

Un propriétaire peut réaliser lui-même le constat d’exposition aux risques naturels et technologiques en utilisant des données fournies par sa mairie.
Les autres diagnostiques doivent nécessairement être réalisés par un professionnel.

carreLes diagnostics sont-ils obligatoires pour les parties communes d’une copropriété ?
Oui, à cet égard, le syndic de copropriété doit tenir à la disposition des copropriétaires les diagnostics concernant leurs parties communes : amiante, plomb,  des risques naturels et technologiques.

Le vendeur d’un lot doit faire réaliser un DPE pour ses patries privatives en s’appuyant sur les factures de  chauffage de la copropriété si le chauffage est collectif.
Dans ce cas,  il est indispensable de demander au syndic de fournir les éléments nécessaires à l’établissement du diagnostic.
Notez qu’à compter du 1er janvier 2012, les immeubles équipés  d’une installation collective de chauffage ou de climatisation devront faire réaliser, dans les 5 ans, un DPE concernant les parties communes, notamment l’enveloppe du bâtiment. Pour les immeubles de plus de 50 lots, ce DPE sera remplacé par un audit énergétique.

Emissions de gaz à effet de serre
carreQuel diagnostic un bailleur doit-il produire ?
Trois diagnostics doivent être délivrés au locataire par le bailleur : le DPE, l’état des risques naturels  et technologiques (seulement dans certains secteurs) et, le cas échéant, le Crep.

Depuis le 1er janvier 2011, le résultat du DPE doit figurer dans toute annonce immobilière, de vente ou de location, publiée dans la presse, sur internet ou présentée dans des vitrines d’agences, sous la forme d’ une étiquette énergie présentant une note allant   de A à G.

Quand ils sont requis, ces diagnostics s’imposent à tout type de bailleur (propriétaire privé, organisme HLM, compagnie d’assurance…) qu’il loue un appartement ou une maison individuelle, qu’il s’agisse d’une location nue, d’une location meublée ou d’un logement de fonction.

Mais le DPE n’est pas requis pour une location saisonnière ou un bail rural.

Attention, le bailleur ne peut, en aucun cas, faire supporter le coût d’un diagnostic immobilier la son locataire. Il doit en assumer seul la charge. Cette dépense est toutefois totalement déductible de ses revenus locatifs.

carreA quel moment le vendeur et le bailleur doivent-ils présenter les diagnostics ?
Le bailleur doit joindre au contrat de location un dossier de diagnostic technique complet (DDT). Il en va de même lors du renouvellement du bail.
En revanche, le DDT n’est pas requis en  cas de reconduction tacite du contrat de location puisque celle-ci ne donne lieu à aucune nouvelle signature (bail ou avenant).
L’ état des risques naturels et technologiques n’a pas non plus à la mesure où, selon la loi, ce diagnostic ne doit être annexé lors d’un renouvellement de bail dans la mesure où, selon la loi, ce diagnostic ne doit être  fourni  qu’à chaque changement de locataire.

Le vendeur, de son côté, doit produire un DDT complet lors de l’établissement du compromis de vente ou, au plus tard, lors de Ia signature de l’acte de vente. En pratique, mieux vaut faire établir les diagnostics requis le plus vite possible.

Surtout le DPE qui doit être réalisé bien avant la signature du bail ou de l’acte de vente, puisque l’annonce immobilière doit mentionner la note de performance énergétique du logement.

carreUn diagnostic peut-il obliger le bailleur ou le vendeur à faire réaliser des travaux ?
Quatre diagnostics technique n’ont été rendus obligatoires que dans le but d’informer les acheteurs et les locataires sur l’état du bien qu’ils vont occuper. Ils n’imposent pas la réalisation de travaux. Il en va toutefois différemment du Crep, des dépistages de l’amiante et des termites et du contrôle de l’installation d’assainissement.
Si un diagnostic met en évidence la présence de plomb dans un logement, le propriétaire doit prévenir les futurs occupants des  lieux et réaliser des travaux pour éliminer tout risque pour leur santé, si l’état des revêtements est  dégradé.
Dans ce cas, le professionnel qui a réalisé le diagnostic doit remettre une copie du certificat au préfet qui peut obliger le propriétaire à agir.
De même, si des traces d’amiante sont repérées, le préfet, qui doit aussi en être informé, peut demander au propriétaire de prendre les mesures appropriées.
Si ce dernier n’agit pas, le préfet peut faire réaliser les repérages et les travaux nécessaires à ses frais.
Le propriétaire qui vend un bien doit également prévenir la mairie ou le préfet si des termites sont repérés.
Il peut être contraint de prendre des mesures de traitement préventif ou d’éradication. Enfin, si un diagnostic assainissement n’aboutit pas a un avis favorable, des travaux doivent être entrepris.

Le propriétaire a 4 ans pour mettre en conformité son installation. S`il vend son logement avant de l’avoir fait, c’est le nouveau propriétaire qui devra s’en charger dans un délai d’un an à compter de la date de l’ acquisition du bien.

Extrait d’un article de 8 pages paru dans le n° 1067 du Particulier de Colette SABARLY.
Le Particulier  N°1068 bis a -janvier 2012